Preisrückgang bei unsanierten Objekten: Die Folgen der Klimapolitik für den Immobilienmarkt

Ein Immobilienboom, der sich über Jahre erstreckte, gehört der Vergangenheit an. Die Preise auf dem Immobilienmarkt sind im Vergleich zum Vorjahr gesunken, und unsanierte Objekte leiden besonders darunter. Früher waren „Ramschbuden“ zu überhöhten Preisen verkäuflich, doch jetzt werden die Sanierungskosten von den potenziellen Käufern abgezogen.

Der Fokus hat sich verschoben: Statt „Lage, Lage, Lage“ zählen nun der Energieausweis, die Heizungsart und die Dachdämmung. Die Politik hat mit ihren Maßnahmen den Immobilienmarkt schockiert. Das Bundesverfassungsgericht hat die Beratung und Abstimmung zum Gebäudeenergiegesetz im Bundestag gestoppt, und die EU droht mit weiteren Vorgaben für Klimaneutralität bis 2050. Die Wärmewende hat den Immobilienmarkt gespalten.

Die Auswirkungen dieser Veränderungen sind deutlich sichtbar. Die Preise für unsanierte Objekte sind drastisch gesunken, während gut sanierte Immobilien nahezu preisstabil bleiben. Laut einer Analyse von Immoscout24 sind die Preise für Immobilien mit Energieeffizienzklasse C und D in kreisfreien Städten im Mai 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 8 Prozent gefallen. Objekte mit schlechterer Effizienzklasse verzeichnen einen Rückgang von 5,2 Prozent. Der Unterschied zwischen sanierten und unsanierten Objekten hat sich ebenfalls vergrößert. In Metropolen sind unsanierte Immobilien im Durchschnitt um 35 Prozent günstiger als solche mit guter Energieeffizienzklasse. Auf dem Land beträgt der Unterschied sogar fast 50 Prozent.

Die steigende Anzahl unsanierter Objekte auf dem Markt führt zu einem Marktchaos, das für Eigentümer und Kaufinteressenten schwer zu durchdringen ist. Diejenigen, die in den letzten Jahren in ihre Immobilien investiert haben oder Objekte in guter Lage besitzen, sind weniger von Preisrückgängen betroffen. Jedoch sind Eigentümer unsanierter Häuser auf dem Land in einer schwierigen Situation, da junge Familien, die die größte Käuferschicht darstellen, selten über genügend Erfahrung für komplexe Umbauprojekte verfügen.

Die Sanierungskosten sind oft schwer abzuschätzen, und die Preise für Handwerkerleistungen und Geräte steigen weiter an. Die Deutsche Bank schätzt, dass allein für ihre Privatkunden Renovierungskosten in Höhe von 80 Milliarden Euro anfallen würden, um ihre Eigenheime auf die beste Energieeffizienzklasse A zu bringen. Dies entspricht etwa 50 Prozent des bestehenden Kreditportfolios für Wohnimmobilien der Bank. Obwohl zwei Drittel der Privatkunden in der Lage sein sollten, die Sanierungen zu finanzieren, sind etwa ein Drittel auf zusätzliche finanzielle Unterstützung angewiesen.

Die staatlichen Förderungen können den drohenden Wertverlust oft nicht ausgleichen, insbesondere in ländlichen und strukturschwachen Regionen. In diesen Gebieten können die Sanierungskosten den Wert der Immobilie übersteigen und Eigentümer stehen vor dem Totalverlust. Diejenigen, die handwerklich begabt sind oder geeignete Fachleute haben, können jedoch durch gut geplante Umbaumaßnahmen den Wert ihrer Immobilie steigern und staatliche Förderungen in Anspruch nehmen.

Für potenzielle Käufer lohnen sich Schnäppchen unsanierter Immobilien allenfalls, wenn sie handwerklich geschickt sind. Experten prognostizieren weiter fallende Preise, und es wird empfohlen, noch etwas abzuwarten. Die Preise könnten bis zum Ende des Herbstes um mindestens zehn Prozent sinken, bevor sie wieder steigen.

Der Immobilienmarkt hat sich grundlegend gewandelt, und es ist wichtig, die neuen Herausforderungen und Chancen zu verstehen. Eine sorgfältige Abwägung der Lage, des Zustands der Immobilie und der Sanierungskosten ist entscheidend, um informierte Entscheidungen zu treffen.