Können Immobilienbesitzer die Kreditraten für den Immobilienkredit nicht mehr bezahlen oder sind sie aus anderen Gründen verschuldet, droht eine Zwangsversteigerung. Die Immobilie wechselt den Besitzer. Der Gläubiger bedient sich an dem Erlös aus der Zwangsversteigerung. Bei einer Zwangsversteigerung kommt die Immobilie gegen den Willen ihres Besitzers unter den Hammer.
Eine Zwangsversteigerung ist ein großer Eingriff in das Eigentumsrecht. Sie ist die letzte Möglichkeit des Gläubigers, seine Forderungen gegen den Schuldner durchzusetzen. Eine Zwangsversteigerung bedeutet auch einen Einschnitt in die Privatsphäre des Immobilienbesitzers.
Es gibt Möglichkeiten, die Zwangsversteigerung abzuwenden. Droht eine Zwangsversteigerung, sollten Sie rechtzeitig handeln.
Wie Immobilienbesitzer eine Zwangsversteigerung abwenden können
Die marktüblichen Preise werden bei einer Zwangsversteigerung meistens verfehlt. Der Gläubiger bekommt nicht immer das, was tatsächlich noch an Forderungen offen ist. Für den Besitzer der Immobilie bleibt vom Erlös der Zwangsversteigerung oft nichts mehr übrig. Es ist daher sinnvoll, eine Zwangsversteigerung zu verhindern. Droht eine Zwangsversteigerung, können Immobilienbesitzer sie mit verschiedenen Maßnahmen abwenden:
- freihändiger Verkauf vor dem Gerichtstermin
- Antrag auf einstweilige Einstellung des Verfahrens, wenn die Zwangsversteigerung bereits eingeleitet wurde
- wenn die Raten für einen Immobilienkredit nicht mehr bezahlt werden können, sollten Immobilienbesitzer mit der Bank verhandeln, um Raten zu stunden oder zu senken, was jedoch die Laufzeit für den Kredit verlängert
Tipp: Mitunter ist auch eine Umschuldung eines Kredits möglich. Der bestehende Kredit wird durch einen Kredit bei einer anderen Bank zu günstigeren Konditionen abgelöst. Droht eine Zwangsversteigerung, ist es oft schwierig, eine Umschuldung vorzunehmen und einen Kredit bei einer anderen Bank zu bekommen.
Freihändiger Verkauf vor dem Gerichtstermin
Sind die Schulden hoch, lässt sich eine Zwangsversteigerung oft nicht mehr durch Senkung der Kreditraten, Stundung von Raten oder Umschuldung abwenden. Dem Besitzer bleibt oft nichts anderes mehr übrig, als sich von seiner Immobilie zu trennen. Um nicht nur die Forderungen des Gläubigers zu bedienen, sondern selbst auch noch eine möglichst attraktive Summe zu erzielen, besteht die Möglichkeit, das Objekt vor dem Gerichtstermin freihändig zu verkaufen. Der Vorteil besteht bei einem freihändigen Verkauf nicht nur in einem höheren Erlös. Ein weiterer Vorteil ist der Wegfall der Kosten des Zwangsversteigerungsverfahrens.
Der freihändige Verkauf ist nur so lange möglich, wie das Gericht die Zwangsversteigerung noch nicht angeordnet hat. Anders als bei einer Zwangsversteigerung kann bei einem freihändigen Verkauf der tatsächliche Verkehrswert einer Immobilie erzielt werden. Im Idealfall bleibt keine Restschuld für den Gläubiger mehr offen und auch der Immobilienbesitzer bekommt noch einen Teil des Erlöses.
Strebt der Immobilienbesitzer einen freihändigen Verkauf an, sollte er zuvor mit dem Gläubiger verhandeln. Er kann dem Gläubiger versichern, dass er die offenen Verbindlichkeiten kurz- oder mittelfristig zurückzahlen kann.
Tipp: Um einen freihändigen Verkauf rechtzeitig vor einer Zwangsversteigerung abzuwickeln, sollten sich Immobilienbesitzer rechtzeitig an einen Makler wenden. Der Makler kann einen Käufer finden und einen für beide Seiten attraktiven Preis aushandeln.
Bis wann lässt sich eine Zwangsversteigerung abwenden?
Bevor es endgültig zu einer Zwangsversteigerung kommt, prüft das Gericht, ob die Voraussetzungen vorliegen. Beim Vorliegen der Voraussetzungen ordnet es die Zwangsversteigerung per Beschluss an. Beim Grundbuchamt ersucht es nach Eintragung der Anordnung. Für den Immobilienbesitzer ist das wie eine Beschlagnahme des Objekts. Das Gericht legt einen Termin für die Zwangsversteigerung fest. Es gibt diesen Termin öffentlich bekannt.
Wurde die Zwangsversteigerung bereits eingeleitet, kann der Eigentümer einen Antrag nach § 30a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) stellen. Der Antrag kann formlos oder mündlich gestellt werden. Die Zwangsvollstreckung wird mit einem solchen Antrag nicht vollständig eingestellt, sondern nur ausgesetzt. Der Eigentümer bekommt noch eine Schonfrist und gewinnt wertvolle Zeit. Die Frist beträgt maximal sechs Monate. Der Eigentümer kann in dieser Zeit Verhandlungen mit der Bank führen oder seine Schulden zurückzahlen.
Das Gericht hört den Schuldner an und entscheidet, ob die Zwangsvollstreckung ausgesetzt wird. Schuldner haben gute Chancen, wenn sie
- durch Umschuldung bald wieder zahlungsfähig sind
- einen Käufer für ihr Objekt gefunden haben
- Verhandlungen mit dem Gläubiger führen
Das Verfahren kann eingestellt werden, wenn der Schuldner schutzwürdig und aus einem der folgenden Gründe zahlungsunfähig ist:
- Krankheit
- unverschuldete Arbeitslosigkeit
- Todesfall in der Familie
- allgemeine wirtschaftliche Lage, beispielsweise Finanzkrise
Kann ein Schuldner bei der Zwangsversteigerung selbst mitbieten?
Kommt es zu einer Zwangsversteigerung und steht ein Termin fest, kann der Schuldner selbst nicht mitbieten. Er kann jedoch rechtzeitig einen Antrag stellen und versuchen, innerhalb der Frist seine Schulden zu begleichen, um die Zwangsversteigerung abzuwenden.
Kosten bei einer Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung fallen ähnliche Kosten wie bei einem regulären Kauf einer Immobilie an. Der Käufer der Immobilie muss Kosten für die Eintragung in das Grundbuch und die Grundsteuer zahlen. Zusätzlich erhebt das Gericht eine Zuschlagsgebühr, die abhängig von der Höhe des Gebots ist. Die Zuschlagsgebühr muss derjenige zahlen, der die Zwangsversteigerung beantragt.
Rechtzeitig verkaufen und Zwangsversteigerung verhindern
Immobilienbesitzer, die feststellen, dass sie ihr Objekt nicht mehr halten oder die Kreditraten nicht mehr bezahlen können, sollten rechtzeitig an einen Verkauf denken. So lässt sich eine Zwangsversteigerung abwenden.